miércoles, 9 de octubre de 2013

Precio de Reforma en Viviendas

La valoración de una obra de construcción se realiza por tareas y oficios, con el resultado de partidas de precios por m2, ml, ud.
Es la única forma que existe para poner precio, y parece un lenguaje sólo para expertos, pero es el único método "científico" de calcular un presupuesto de obra. Seríamos incapaces de dar presupuestos tipo salón, baño, etc. porque no podríamos desglosar mano de obra, materiales, medios auxiliares, costes directos... . Las bases de datos de precios de construcción además calculan tiempos de ejecución, muy ajustados, que permiten obtener un planning, con hitos y camino crítico, algo imprescindible en obra pública , por ejemplo.

En las obras de reforma, por otra parte, las partidas son difíciles de calcular, debido a:
  • Cantidad reducida en unidades, de yesos, paredes, suelos, que hacen que el acopio de materiales lleve repercutido un coste alto en medios auxiliares y transportes.
  • Desescombros lentos que se realizan a mano por ascensores y escaleras. 
  • Instalaciones obsoletas de las que no conocemos el estado, y que muchas veces sólo el experto instalador es capaz de decir cómo acometer su reparación y puesta al día conforme a normativa y calidad actual.
  • Vicios ocultos, que no se aprecian a simple vista, pero que al eliminar cerramientos aparecen, tales como estructuras con patologías, redes de saneamiento con fugas, puentes térmicos, entradas de aire viciado, etc.
Los precios de construcción se tienen que presentar siempre en una oferta desglosada por partidas y capítulos, con mediciones unitarias de las partidas (m3, m2, ml, ud, kg). Cada partida debe explicar el modelo del artículo que se instala, con un precio del mismo en almacén. Es necesario comprobar que hay stock, y que el stock admite devoluciones por defectos. No se deben admitir las partidas en su modalidad de Partida Alzada (PA) porque no permiten desglosar costes de materiales, mano de obra, y medios auxiliares.

En las obras de reforma surgen trabajos no presupuestados, debido a los casos anteriormente comentados.
Estos trabajos deben poder asimilarse a las partidas ya contratadas, y si no es posible deben valorarse en un Precio Contradictorio. Los precios contradictorios no son parte del presupuesto, se separan de la oferta general de obra, y se numeran para poder llevar una relación y control. Una obra que presenta muchos precios contradictorios es debido a que no ha sido bien proyectada.

Para los trabajos de difícil ejecución, no estandarizados, se utiliza la modalidad de Trabajos por Administración, o por horas de oficios. No se conoce el coste de la unidad, y por tanto se factura como suma de las horas de los trabajadores, al precio pactado de hora por oficio y categoría profesional, más los materiales y medios auxiliares utilizados. Esta factura debe ir acompañada de un parte de trabajo diario, firmado por la propiedad, que identifique a los trabajadores. Es una modalidad a evitar por parte de la propiedad.

En un siguiente post hablaremos de las certificaciones, nombre que le damos los del oficio de construcción a las facturas.

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